Economia e Mercado

Administração de bens: como funciona?

Conheça o serviço de gestão de imóveis que traz praticidade, tranquilidade e segurança aos proprietários

 

Qual é o grande desafio de muitos proprietários de imóveis nos dias de hoje? Cuidar de suas propriedades, principalmente aquelas que se encontram em um contrato de locação, conciliando essa gestão com sua vida profissional e pessoal. A administração de bens existe justamente para que as pessoas que não possuem uma estrutura administrativa própria possam evitar preocupações e incômodos no que diz respeito a aluguéis ou serviços de manutenção de seus imóveis.

“Administrar um imóvel demanda tempo. Normalmente, quem tem dezenas de propriedades já conta com um profissional, Mas, para aqueles que possuem um número menor de imóveis (por exemplo, dois ou três), terceirizar esses processos pode trazer muitas vantagens”, explica Rafael Antal, diretor jurídico da Esquema Imóveis.

De acordo com Rafael, o serviço de administração de bens geralmente é procurado por proprietários de imóveis – residenciais ou comerciais, em todos os bairros de São Paulo e também no interior – que não querem ter “dores de cabeça” na hora de lidar com inquilinos. “Com relação às casas de campo, o que preocupa os proprietários, em geral, além do pagamento regular, é a manutenção especializada do imóvel, dos equipamentos e acessórios,  um serviço indispensável no segmento de alto padrão”, acrescenta o diretor jurídico.

 

Por que contratar um administrador?

“A grande vantagem da administração de bens é eliminar o contato direto entre proprietário e locatário. Ou seja, toda a parte de gestão do contrato, (cobranças, atualização, verificação do imóvel e manutenção) é feita por profissionais especializados, o que acaba simplificando os processos”, observa Rafael. “O cliente apenas acompanha os relatórios de pagamentos, sem se preocupar com a gestão desse bem. Assim, a participação do proprietário se resume a situações específicas, nas quais sua aprovação seja indispensável.”

Essa centralização dos processos e intermediação das conversas evita que o proprietário enfrente diversos problemas. “Em um momento como o da pandemia, por exemplo, no qual muitos locatários tiveram que pedir por descontos, nosso trabalho ajudou a evitar que os proprietários recebessem ligações e fossem obrigados a lidar com esse tipo de situação delicada. Toda vez que a relação se torna pessoal, é muito fácil para o locatário pleitear algo para o locador. A empresa gestora pode filtrar esses problemas”, ressalta do diretor jurídico. Isso quer dizer que, mesmo quando houver a necessidade de um desconto no aluguel, essa demanda será analisada previamente pela administradora do bem.

Além disso, toda ligação requer tempo, um recurso cada vez mais precioso no mundo em que vivemos. “Em geral, o proprietário não consegue atender seu inquilino imediatamente, acompanhar seus pagamentos e cobrar multas, em caso de atrasos”, comenta Rafael. “Ao mesmo tempo, o locador não quer perder seu tempo e, tampouco, seu locatário; até porque ele normalmente precisa do valor da locação para compor sua renda. São situações corriqueiras, mas muitas vezes desagradáveis. Nós, como profissionais, estamos mais acostumados a lidar com isso.”

 

Agilidade e simplificação dos processos

Conforme conta o diretor jurídico da Esquema Imóveis, a equipe de administração de bens da empresa acabou se acostumando a lidar com as mais diversas situações: atrasos nos pagamentos, reajustes de aluguel, problemas nos imóveis, necessidade de manutenção e uma série de outras complicações que são comuns na gestão imobiliária. “Como já enfrentamos essas questões inúmeras vezes, nossa equipe está melhor preparada para encontrar soluções de maneira rápida e eficiente”, afirma Rafael.

Embora os imóveis ocupados e com inquilinos sejam maioria, o serviço de administração de bens também pode ser contratado para a manutenção de imóveis vagos – para cuidar da piscina e do jardim, por exemplo. Nesse caso, como não há recebíveis (aluguéis), a negociação do valor da gestão é analisada caso a caso. Já para a administração de um imóvel que se encontra locado, a taxa fica entre 6 e 10%.

A contratação do serviço pode se mostrar especialmente vantajosa quando se trata de um patrimônio compartilhado. “Vamos imaginar dois irmãos, que são proprietários de um imóvel. O aluguel é cobrado do locatário pela empresa administradora, que então distribui o valor recebido de acordo com o que está indicado em contrato. É sempre melhor ter um terceiro intermediando imóveis em condomínio (mais de um proprietário), para que não haja nenhum conflito de interesse entre as partes ou dúvidas sobre a condução do contrato – o que pode acontecer tanto em questões familiares quanto sociedades”, salienta Rafael.

E por quanto tempo pode durar essa prestação de serviço? “Não há uma duração definida, mas normalmente o contrato de administração de bens acompanha o contrato de locação. Para um aluguel residencial, o mercado normalmente trabalha com 30 meses. Para comercial, esse tempo varia. Mas uma coisa não está necessariamente vinculada à outra”, completa o advogado. Rafael acrescenta que a gestão inclui uma equipe de cobranças e também suporte jurídico, ou seja, uma espécie de assessoria ou consultoria para litígios simples.

O grande diferencial da administração é a tranquilidade que a gestão proporciona ao proprietário. Ele pode acompanhar seus rendimentos por meio de um fluxo de pagamentos organizado, com relatórios e informações simplificadas. “Ainda que você se proteja e que realize uma análise detalhada de seu locatário, para mitigar eventuais riscos no cumprimento do contrato de locação, a necessidade de contato entre as partes é frequente, o que demanda tempo e atenção”, afirma Rafael.

“Não é incomum ouvirmos reclamações sobre problemas com contratos de locação. Alguns proprietários chegam a dizer: ‘não quero alugar meu imóvel nunca mais!’ Mas a grande verdade é que boa parte dos inconvenientes acontecem quando os envolvidos não estão preparados, pela falta de experiência, para encarar algumas situações decorrentes dos contratos e que muitas vezes são riscos inerentes ao próprio negócio, ou para apresentar soluções rápidas às demandas”, explica. Isso se torna ainda mais complicado  quando as partes são pessoas físicas, uma vez que o lado emotivo aparece com mais intensidade. Portanto, o papel do administrador de bens é trazer soluções para essas questões, de maneira eficiente e rápida, o que é bom para ambas as partes.

 

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